Недвижимость

Усадьба ждет хозяина

Историк архитектуры Михаил Коробко - о сохранении старинных усадеб
Культурный фестиваль "Традиция" в усадьбе Захарово, Московская область, лето 2020 г.

Культурный фестиваль "Традиция" в усадьбе Захарово, Московская область, лето 2020 г.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

Все в мире имеет срок: и человеческие жизни, и жизни зданий. И даже если вы назовете здание объектом наследия и включите в некие охранные списки, оно все равно проживет ровно столько, сколько проживет материал, из которого оно построено (дерево, кирпич, бетон, камень). Можно лишь пытаться продлевать этот срок бережной эксплуатацией, реставрацией, реконструкцией...

В крупных городах смена облика идет быстрее, чем в провинции. Москва всегда меняется. Еще на рубеже 19-20 века образ Москвы определяли деревянные избы и домики с мезонинами. Сейчас они воспринимаются с удивлением: как же, смотри, странно, - еще где-то деревяшки остались. Их ломали-ломали, а поди ты... С бодрым энтузиазмом мы ездим смотреть на кварталы деревянной застройки в Нижний Новгород, Ярославль, Астрахань и другие исторические города. Но и там понятно, что это - уходящая на глазах натура, до которой по каким-то причинам у государства пока руки не дошли. Эти домики исчезают из-за физического износа, ведь дерево имеет определенный срок жизни. Безусловно, их эксплуатацию бережной не назовешь. Деревянная Вологда одно время часто и сильно горела, т.к. пожар был единственным способом для жителей ветхих «развалюх», ставших памятниками архитектуры, получить комфортное жилье.

Квартал исторической застройки в Иркутске.

Квартал исторической застройки в Иркутске.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

В отличие от дореволюционных построек частного сектора, деревянные сталинские бараки в столице исчезли полностью и бесповоротно, по крайней мере, - в пределах МКАД. Уже давно начал уходить конструктивизм... Но он образ города почти и не определял, поскольку выделялись лишь наркоматы на Садовом кольце, да здание «Известий» на Пушкинской площади; всё остальное растворилось по окраинам и переулкам. Уходят блочные пятиэтажки – «хрущобы». Такие милые, уютные, почти полностью заросшие деревьями, с нереальной слышимостью между квартирами и отсутствием лифтов, они уже перестали определять образ города, а если где-то и сохранятся на какое-то время, то - за МКАД. Не надо быть пророком, чтобы предвидеть, как за пятиэтажками будут уходить сначала девятиэтажки, а затем - более высотные дома… Мир вокруг нас будет меняться, и остановить его изменение невозможно. Если читателей это утешит, даже современные дома, воздвигаемые на месте предыдущих, рано или поздно постигнет участь предшественников!

Что можно сделать? Один из выходов - найти гибнущим объектам наследия настоящих хозяев, которые не будут равнодушны к их судьбам и не станут хладнокровно смотреть на их разрушение. Это могло бы кардинальным образом изменить ситуацию в области охраны памятников. Хозяин – это, как правило, всегда ответственность. В идеале это - человек, который собирается жить и работать в объекте культурного наследия, осознавая уникальности такой собственности, сберегая и поддерживая её, чтобы передать потом своим детям.

Однако долгое время в области охраны памятников государство не желало иметь дела с частными хозяевами. Чиновники держались за старое советское законодательство, хотя реалии жизни говорили о необходимости его радикального пересмотра, даже когда ситуация, при которой абсолютно все объекты наследия принадлежат государству, канула в небытие. Хозяевам предпочитали арендаторов, поскольку те более зависимы и управляемы, и государство использовало системы охранно-арендных договоров, государственно-частного партнерства и пр. Иногда условия аренды были настолько щадящими, что вызывали много вопросов. Так Благотворительный фонд содействия в охране и реконструкции объектов культурного наследия», не плативший за аренду ни копейки, получил московскую усадьбу владельца колбасной фабрики купца Н.Г.Григорьева (1-й Кадашевский пер., 10, стр. 1) по договору безвозмездного пользования от федерального государственного бюджетного учреждения культуры Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры.

Жилой дом усадьбы Н.Г.Григорьева. Фото: mos.ru

Жилой дом усадьбы Н.Г.Григорьева. Фото: mos.ru

Во всяком случае таким образом, задача избавления от проблемной недвижимости, которая находится в аварийном состоянии, оказалась не решена. Да и арендаторы не хотели обременять себя серьёзной ответственностью, предпочитая не проблемные объекты, а здания в хорошем состоянии, не требующие серьезных вложений и значительных усилий по реставрации и поддержанию их в надлежащем виде.

Чтобы убедить потенциальных арендаторов всё же обратить свое внимание на руинированные здания, в Москве была задумана программа «1 рубль за 1 квадратный метр». Программа предусматривала передачу аварийных памятников в льготную аренду по цене один рубль за один квадратный метр в год на 49 лет при условии полного восстановления здания инвестором за свой счёт. По данной программе была реализована передача несколько десятков объектов, но масштабно решить проблему в Москве не получилось. С 2012 года в программе "1 рубль за 1 квадратный метр" участвует всего 27 объектов культурного наследия. Вопрос о памятниках, находящихся в аварийном состоянии, остаётся открытым.

Отметим, что в программе ничего не говорится об объектах культурного наследия советского периода. Даже чиновники понимают, что памятники конструктивизма (или, как его сейчас любят пафосно называть, «архитектурного авангарда») - очень специфическая группа построек, у которой немало проблем качественного характера, разрешение которых требует серьёзных финансовых затрат и поэтому она потенциальных арендаторов вряд ли заинтересует.

Существует подмосковный аналог программы «рубль за метр», он называется Губернаторская программа «Усадьбы Подмосковья» и реализуется на территории Московской области с 2013 года. Победитель открытых торгов в течение семи лет должен привести объект культурного наследия в порядок, после чего сможет претендовать на льготную арендную ставку сроком до 49 лет. Необходимость программы обусловлена тем, что из 320 объектов культурного наследия региона порядка 30 процентов находятся в неудовлетворительном состоянии и нуждаются в восстановлении, а самая большая головная боль – гибнущие дворянские усадьбы, которых много.

Однако, в отличие от исторического центра Москвы, в Подмосковье вариант использования объектов ограничен. Вдали от столицы можно устроить лишь частные резиденции, клубы, гостиницы, санатории, дома или базы отдыха. Потому в первую очередь арендаторов интересуют памятники архитектуры, расположенные поближе к Москве.

Пока по программе «Усадьбы Подмосковья» восстановлено всего два объекта: усадьба Талицы купца В.П. Аигина 2-й половины XIX века и особняк управляющего американским заводом по производству сельскохозяйственных машин Н.А.Круминга начала ХХ века. Оба объекта расположены недалеко от Москвы. В Талицах (30 километров от Москвы по Ярославскому шоссе) должна была открыться гостиница, но пока так и не открылась, а окруженный промзоной дом Н.А.Круминга в Люберцах используется как частная антикварная галерея. Близость к Москве позволяет этот достаточно экзотический вариант использования.

Усадьба Крумгина в подмосковных Люберцах. Фото: Россия 1

Усадьба Крумгина в подмосковных Люберцах. Фото: Россия 1

В отличие от арендатора, хозяин исторической недвижимости мог бы быть более уверен в своем и ее будущем, имея возможность долгосрочного планирования. Он в гораздо большей степени защищен от неожиданностей. Да, единовременная плата за объект наследия больше арендной, но и результат совсем другой, теперь это свое, это навсегда. А раз навсегда то можно и создавать свою жизнь и реставрировать памятник, чему есть ряд примеров.

Считающаяся ещё недавно совершенно «безнадежной» после превращения в руины усадьба Гребнево, приобретенная А.А.Ковалёвым (ООО «Усадьба Гребнево»), постепенно восстанавливается. По крайней мере, разрабатывается проект реставрации, проведены консервационные работы. Усадьба стала одной из крупнейших событийных площадок Подмосковья. На ее территории регулярно проходят массовые культурно-развлекательные мероприятия, фестивали и военные реконструкции, приуроченные к праздникам и важным историческим датам.

Восстановление Усадьбы Гребнево. Фото: usadbagrebnevo.ru

Восстановление Усадьбы Гребнево. Фото: usadbagrebnevo.ru

С развития культурной жизни в приобретённом объекте начал свою деятельность и Ю.И.Крылов («ООО Кворкинг»), купивший усадьбу Ясенево в одноименном районе Москвы. Там появились открытые творческие мастерские, в которых работают мастера народных промыслов, проводящие мастер-классы.

Усадьбу Красное в Новой Москве купил и отреставрировал С.И. Гильварг, основной владелец и председатель совета директоров холдинга MidUral Group, занимающегося химико-металлургической промышленностью. Кроме господского дома приведен в порядок усадебный парк. Хот и редко, но проводятся экскурсии, в частности туда приезжал блогтур Централизованной библиотечной системы «Новомосковская».

Многих интересует: а как же интересы специалистов, историков архитектуры, туристов, наконец? Ведь владелец имеет полное право никого не пускать… На наш взгляд, эти интересы надо защищать экономическим путем: сделать так, чтобы владельцу исторической недвижимости самому было выгодно проводить экскурсии для туристов, устраивать мероприятия, организовывать выставки и музейные экспозиции.

В дореволюционной России существовало общество защиты и сохранения памятников искусства и старины, объединяющие как владельцев старинных особняков и усадеб, так и специалистов. Оно было площадкой для диалога между ними и открывало ранее недоступные объекты. Возможно, нам стоит учесть этот опыт.